Sie zahlen jeden Monat Nebenkosten, aber haben nie eine Abrechnung erhalten? Damit sind Sie nicht allein. Viele Vermieter versäumen es, die jährliche Nebenkostenabrechnung fristgerecht — oder überhaupt — zu erstellen. Das Problem: Ohne Abrechnung wissen Sie nicht, ob Sie zu viel zahlen.
Abrechnung einfordern — kostenloses PDF
Mit diesem Tool lässt sich ein fertiges Schreiben erstellen, das den Vermieter zur Erteilung der ausstehenden Abrechnung auffordert — rechtlich fundiert, mit Fristsetzung und Hinweis auf Ihr Zurückbehaltungsrecht:
Kostenlos: Abrechnung einfordern
Hier lässt sich ein fertiges Schreiben erstellen, mit dem der Vermieter zur Erteilung der ausstehenden Nebenkostenabrechnung aufgefordert werden kann.
Dieses Schreiben dient als Vorlage und stellt keine Rechtsberatung dar. Sobald Sie die Abrechnung erhalten, können Sie sie mit NeKo Check auf Fehler prüfen lassen.
Verjährung: Wie weit können Sie zurückgehen?
Ihr Anspruch auf Erteilung der Abrechnung unterliegt den allgemeinen Verjährungsfristen nach §§ 195, 199 BGB. Die regelmäßige Dreijahresfrist beginnt grundsätzlich am Jahresende, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den maßgeblichen Umständen und dem Schuldner Kenntnis erlangt haben oder hätten erlangen müssen — nicht pauschal nach einem „letzten-3-Jahre"-Schema.
Maßgeblich sind daher Entstehung und Kenntnis des Anspruchs, nicht allein das Kalenderjahr der Abrechnung.
Tipp: Es kann sinnvoll sein, im Schreiben gleich alle fehlenden Abrechnungen der letzten Jahre einzufordern. Je länger keine Abrechnung erstellt wurde, desto größer ist das potenzielle Guthaben.
Abrechnung erhalten? Jetzt lohnt sich die Prüfung
Wenn die Abrechnung endlich kommt, ist die Arbeit nicht vorbei — sie fängt erst an. Denn die Tatsache, dass Ihr Vermieter die Abrechnung jahrelang verschleppt hat, ist kein gutes Zeichen für die Sorgfalt der Berechnung.
Wichtig: Auch bei einer verspäteten Abrechnung haben Sie 12 Monate ab Zugang Zeit, Fehler zu beanstanden (alle Fristen im Überblick). Nachzahlungen müssen Sie bei einer verspäteten Abrechnung nicht leisten — aber ein Guthaben steht Ihnen zu.
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Abrechnung automatisch prüfen lassen
Sobald Sie die Abrechnung erhalten, können Sie sie von NeKo Check prüfen lassen — automatisch, jede Position, mit fertigem Widerspruchsschreiben bei Fehlern.
Häufig gestellte Fragen
Muss mein Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen?
Ja, wenn im Mietvertrag Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart sind, ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, einmal jährlich eine Abrechnung zu erstellen (§ 556 Abs. 3 BGB). Diese Pflicht entfällt nur bei einer Nebenkostenpauschale.
Was ist der Unterschied zwischen Vorauszahlung und Pauschale?
Bei einer Vorauszahlung wird monatlich ein geschätzter Betrag gezahlt, der jährlich abgerechnet wird. Bei einer Pauschale ist der Betrag fix — es gibt keine Abrechnung und keine Nachzahlung oder Erstattung. Ein Blick in den Mietvertrag zeigt, was vereinbart ist.
Kann ich mehrere Jahre rückwirkend einfordern?
Grundsätzlich ja, soweit der Anspruch auf Erteilung der Abrechnung noch nicht verjährt ist. Maßgeblich sind die Verjährungsregeln nach §§ 195, 199 BGB: Fälligkeit und Kenntnis vom Anspruch, nicht pauschal die letzten drei Jahre.
Was passiert, wenn der Vermieter die Abrechnung nie erstellt?
Verspätete Nachforderungen sind grundsätzlich ausgeschlossen — es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ihr Anspruch auf Erteilung der Abrechnung und auf Auszahlung eines tatsächlichen Guthabens bleibt bestehen. Ist die gesetzliche Abrechnungspflicht bereits fällig, können Sie laufende Vorauszahlungen gemäß § 273 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem BGH-Urteil vom 29. März 2006 (VIII ZR 191/05) vorübergehend zurückbehalten.
Bekomme ich Geld zurück, wenn die Abrechnung ein Guthaben zeigt?
Ja — das ist ein Anspruch auf Auszahlung eines tatsächlichen Guthabens aus der Abrechnung. Die 12-Monats-Ausschlussfrist nach § 556 Abs. 3 BGB tilgt ein Mieterguthaben nicht. Für die Durchsetzung können jedoch die allgemeinen Verjährungsfristen nach §§ 195, 199 BGB maßgeblich sein; maßgeblich sind Fälligkeit und Kenntnis vom Anspruch.
Was mache ich, nachdem ich die Abrechnung erhalten habe?
Eine sorgfältige Prüfung der Abrechnung lohnt sich — etwa 9 von 10 enthalten Fehler. Für einen Widerspruch bleiben 12 Monate ab Zugang. NeKo Check prüft die Abrechnung automatisch und erstellt bei Fehlern ein fertiges Widerspruchsschreiben.