Bei der Nebenkostenabrechnung gelten klare gesetzliche Fristen — für Vermieter und Mieter. Wer sie kennt, kann sich gegen fehlerhafte oder verspätete Abrechnungen wehren. Hier erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen.
Frist 1: Wann muss die Abrechnung kommen?
Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Beispiel:
- Abrechnungszeitraum: 01.01.2025 – 31.12.2025
- Frist für die Zustellung: bis 31.12.2026
Kommt die Abrechnung nach dieser Frist, ist eine verspätete Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) — es sei denn, der Vermieter kann nachweisen, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat (z.B. weil der Energieversorger seine Abrechnung zu spät geliefert hat).
Wichtig: Steht Ihnen ein Guthaben zu, bleibt es zahlbar — auch nach Ablauf der 12-Monats-Frist. Die Ausschlussfrist gilt nur für verspätete Nachforderungen des Vermieters. Für die Durchsetzung eines Guthabens können jedoch die allgemeinen Verjährungsregeln nach §§ 195, 199 BGB maßgeblich sein.
Frist 2: Wann ist die Nachzahlung fällig?
Die Fälligkeit einer Nachzahlung richtet sich nach der Abrechnung und dem Mietvertrag. Ist dort kein Zahlungstermin genannt, gilt § 271 BGB: Die Forderung ist sofort fällig.
Ein gesetzlicher 30-Tage-Zahlungsaufschub folgt nicht aus § 271 BGB. § 286 Abs. 3 BGB betrifft den Verzug, nicht die Fälligkeit: Bei Verbrauchern tritt dieser spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung nur ein, wenn die Rechnung besonders auf diese Folge hinweist.
Tipp: Verdachten Sie Fehler, empfiehlt es sich, die Nachforderung unter Vorbehalt zu zahlen. Ein Vermerk wie „Zahlung unter Vorbehalt der Prüfung" auf der Überweisung sowie ein kurzes Begleitschreiben an den Vermieter sind empfehlenswert:
„Sehr geehrte/r [Vermieter], die Nachzahlung in Höhe von [Betrag] überweise ich fristgerecht unter dem Vorbehalt der vollständigen Prüfung der Abrechnung. Ich behalte mir die Rückforderung zu viel gezahlter Beträge ausdrücklich vor."
So wahren Sie Ihre Zahlungspflicht, ohne auf Ihr Prüfrecht zu verzichten.
Frist 3: Wie lange kann ich widersprechen?
Die Einwendungsfrist für Mieter beträgt 12 Monate ab Zugang der Abrechnung (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Innerhalb dieser Frist können Sie:
- Einzelne Positionen beanstanden
- Belegeinsicht verlangen (§ 259 BGB)
- Eine korrigierte Abrechnung einfordern
- Zu viel gezahlte Beträge zurückfordern
Nach Ablauf von 12 Monaten können Einwendungen grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) — es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten.
Tipp: Es ist ratsam, sich die Frist sofort im Kalender zu notieren, sobald die Abrechnung eingeht. Ein Puffer schadet nicht — im Zweifel lieber zu früh als zu spät prüfen.
Alle Fristen auf einen Blick
| Frist | Dauer | Rechtsgrundlage | Für wen? |
|---|---|---|---|
| Abrechnungsfrist | 12 Monate nach Abrechnungszeitraum | § 556 Abs. 3 S. 2 BGB | Vermieter |
| Fälligkeit Nachzahlung | laut Abrechnung/Vertrag; ohne Termin sofort (§ 271 BGB) | § 271 BGB | Mieter |
| Einwendungsfrist | 12 Monate ab Zugang | § 556 Abs. 3 S. 5 BGB | Mieter |
| Guthaben durchsetzen | 3 Jahre (regelmäßige Verjährung) | §§ 195, 199 BGB | Mieter |
Schon gezahlt? Geld zurückfordern ist möglich
Ein weit verbreiteter Irrtum: „Ich habe die Nachzahlung überwiesen, jetzt ist es zu spät." Das stimmt nicht. Zahlung und Widerspruch sind rechtlich getrennt.
Solange Sie innerhalb der 12-monatigen Einwendungsfrist sind, können Sie Fehler beanstanden — unabhängig davon, ob Sie bereits gezahlt haben. Der Schlüssel: Die Nachforderung am besten immer unter Vorbehalt zahlen. Damit signalisieren Sie, dass Sie sich die Rückforderung vorbehalten.
Wird die Abrechnung korrigiert, steht Ihnen der zu viel gezahlte Betrag als Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB zu. Für die Durchsetzung gelten die allgemeinen Verjährungsfristen nach §§ 195, 199 BGB. Die regelmäßige Dreijahresfrist beginnt grundsätzlich erst am Jahresende, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den maßgeblichen Umständen und dem Schuldner Kenntnis erlangt haben oder hätten erlangen müssen — nicht pauschal „die letzten drei Jahre". Details und ein Muster finden Sie in unserem Artikel Widerspruch: Muster, Fristen & Anleitung.
Sonderfälle: Wenn es kompliziert wird
Abrechnungszeitraum weicht vom Kalenderjahr ab:
Der Abrechnungszeitraum muss nicht dem Kalenderjahr entsprechen. Ist im Mietvertrag z.B. April bis März vereinbart, verschiebt sich die Abrechnungsfrist entsprechend.
Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums:
Bei Ein- oder Auszug während des Jahres werden die Kosten anteilig berechnet. Sie zahlen nur für die Monate, in denen Sie tatsächlich Mieter waren.
Nachträgliche Korrektur durch den Vermieter:
Bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter die Abrechnung korrigieren. Danach sind Korrekturen, die die Nachforderung erhöhen, grundsätzlich ausgeschlossen — es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Mieterbegünstigende Korrekturen oder ein Guthaben werden durch diese Ausschlussfrist nicht getilgt.
Fristen einhalten — Fehler finden lassen
Die wichtigste Erkenntnis: Die Uhr tickt ab dem Tag, an dem Sie die Abrechnung erhalten. Je früher Sie prüfen, desto mehr Zeit bleibt für einen erfolgreichen Widerspruch.
NeKo Check prüft Ihre Abrechnung in der Regel innerhalb von 24 Stunden und liefert bei Fehlern ein fertiges Widerspruchsschreiben — so verpassen Sie keine Frist.
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Häufig gestellte Fragen
Wann muss ich die Nebenkostenabrechnung erhalten?
Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Bei einem Abrechnungszeitraum Januar bis Dezember 2025 muss die Abrechnung bis spätestens 31. Dezember 2026 bei Ihnen eingehen.
Was passiert, wenn die Abrechnung zu spät kommt?
Verspätete Nachforderungen sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich ausgeschlossen — es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben bleibt zahlbar; für die Durchsetzung können jedoch die allgemeinen Verjährungsregeln nach §§ 195, 199 BGB maßgeblich sein.
Wie lange habe ich Zeit für den Widerspruch?
12 Monate ab Zugang der Abrechnung. Einwendungen sind danach grundsätzlich ausgeschlossen — es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6 BGB).
Muss ich die Nachzahlung sofort leisten?
Die Fälligkeit richtet sich nach Abrechnung und Mietvertrag. Fehlt ein Zahlungstermin, ist die Nachzahlung nach § 271 BGB grundsätzlich sofort fällig. Ein gesetzlicher 30-Tage-Zahlungsaufschub folgt nicht aus § 271 BGB. § 286 Abs. 3 BGB betrifft den Verzug, nicht die Fälligkeit; gegenüber Verbrauchern greift die 30-Tage-Regel nur bei einem besonderen Hinweis in der Rechnung. Bei Fehlerverdacht empfiehlt sich Zahlung unter Vorbehalt.
Kann der Vermieter die Vorauszahlung einfach erhöhen?
Nur auf Basis der letzten Abrechnung und nur in angemessener Höhe. Eine Anpassung ohne Abrechnung ist unwirksam. Ein genauer Blick auf die Berechnung kann sich lohnen.